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建设用地批准文件调整、撤销审批
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建设用地批准文件调整、撤销审批办事指南
 
本指南适用于本区国有建设用地批准文件调整、撤销审批的申请与受理、审查与许可决定、送达与公开。
二、事项名称和代码
事项名称:国有建设用地批准文件调整、撤销审批
事项代码:5280
三、办理依据
法律:《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十五条规定:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。第五十三条规定:经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。第五十四条规定:建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿方式取得,但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。
行政法规:《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条规定:在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,为实施城市规划占用土地的,按照下列规定办理:(一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人民政府。(二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,按具体建设项目分别供地。在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内,为实施村庄、集镇规划占用土地的,由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案,依照前款规定的程序办理。第二十二条规定:建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。第二十三条、第二十四条规定:具体建设项目需要使用土地的,必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,涉及农用地的,按照下列规定办理:(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征用土地方案),经市、县人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准(涉及国有农用地的,供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,涉及农民集体所有的未利用地的,只报批征用土地方案和供地方案。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的,按照省、自治区、直辖市的规定办理;但是,国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地,应当报国务院批准。第二十九条规定:国有土地有偿使用的方式包括:(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股。
地方法规:《上海市实施(中华人民共和国土地管理法)办法》第二十五条规定:农用地转为建设用地,应当按照下列规定审批:(一)在中心城建设用地规模范围内,由市和区(县)土地管理部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案[涉及征用农民集体所有的土地的,应当会同乡(镇)人民政府同时拟订征用土地方案],分批次逐级上报国务院审批。(二)在城镇、村庄建设用地规模范围内,由区(县)土地管理部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案[涉及征用农民集体所有的土地的,应当会同乡(镇)人民政府同时拟订征用土地方案],分批次逐级上报市人民政府审批;其中,超出市人民政府征用土地批准权限的,应当报国务院审批。第二十六条规定:使用现有建设用地或者经国务院批准的新增建设用地除应由市土地管理部门审查,拟订供地方案,报市人民政府审批外,由区县土地管理部门审查,拟订供地方案,报区县人民政府审批,并向市土地管理部门备案。第二十八条规定:建设占用中心城以及城镇、村庄建设用地规模范围外的农用地的,由市土地管理部门组织区(县)土地管理部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案[涉及征用农民集体所有的土地的,应当会同乡(镇)人民政府同时拟订征用土地方案],报市人民政府审批;其中,由国务院、国务院有关部门、国家计划单列企业和市人民政府批准的大型基础设施建设项目,军事设施建设项目,以及超出市人民政府征用土地批准权限的,应当报国务院审批。第三十三条规定:以出让、租赁等方式有偿使用国有土地的,由市或者区(县)规划土地管理部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。《土地储备管理办法》第二章(计划与管理)第六条规定各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
部门规章:国土资源部《划拨用地目录》全文、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》、国土资源部《规范国有土地租赁暂行办法》
地方规章:《上海市土地储备办法》第六条(储备范围)规定下列土地应当纳入土地储备范围:(一)滩涂围垦成陆并经验收合格的土地;(二)拟转为经营性建设用地的原国有农用地;(三)拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地;(四)拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地;(五)土地管理部门依法收回的闲置国有土地;(六)市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。
规范性文件:《上海市土地储备办法实施细则》、国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知、上海市人民政府关于批转市房地资源局等四部门制订的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的通知、上海市人民政府关于印发《上海市国有土地租赁暂行办法》。
四、办理机构
(一)办理机构名称
上海市奉贤区规划和土地管理局
(二)办理权限
由原批准用地机关审批。
(三)审批内容
建设项目需要调整原建设用地批文的,由建设用地单位向原批准用地机关提出调整事项申请。建设项目用地调整主要包含三种类型的调整:1、原划拨土地使用权调整范围、面积、用途、建设主体;2、原划拨土地使用权上的建设项目调整为有偿使用;3、出让土地上的建设项目调整范围、面积、用途以及调整建设主体。
(四)法律效力
凭《关于批准 建设 工程调整用地范围的通知》、《上海市国有建设用地使用权出让合同》,办理相关用地手续,原以划拨方式取得的,除调整建设用地批文外,还应当同时换发《国有土地划拨决定书》;以出让方式取得的,还应当重新签订《上海市国有建设用用地使用权出让合同》。
(五)审批对象
按法律法规规定需调整撤销的建设项目用地。
五、审批条件
(一)准予批准的条件:
1.审核项目应符合有关土地管理法律、法规规定。
2.审核建设项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划(由大机系统自动判读)。
3.审核建设项目调整依据,即应经投资部门批准、核准或备案、经规划部门审批同意。需调整建设单位的,取得规划与投资管理部门(发改委、外资委、经委)意见;需调整用地面积与范围、土地用途的,取得规划与投资管理部门(发改委、外资委、经委)的同意意见;出让土地需扩大用地的,否符合扩大用地的标准(扩大的地块应为根据规划方案确定不能独立开发或经前置性审批条件明确不能独立开发的地块);原划拨用地扩大用地的,应通过预审;划拨用地调整为有偿使用的,一般为在建或未建的建设项目(未确定作为闲置土地收回的),经批准调整用途或因政策变化需要办理有偿使用的(包含原统征住宅基地上经划地分建已确定建设单位的项目(住宅、配套公建)),应经发展改革委、规划部门批准,并取得经营性项目用地计划指标等。
(二)不予批准的情形:
1.不符合上述条件。
2.与管理部门管理要求不符的其它情况。
六、审批数量
符合条件即予审批,每个调整项目一项审批。
七、申请材料
(一)申请单位条件
需调整原批准的建设用地批文的建设用地单位。
(二)申请材料
序 号
提 交 资 料 名 称
原件/复印件
数 量
纸质/电子报件
要求
1
行政事务审批申请表
原件
1
数据库表
 
2
关于调整建设用地有关事项的请示
原件
1
JPG格式
 
3
建设单位营业执照、法人代码证
复印件
1
JPG格式
 
4
法人代表委托书
原件
1
JPG格式
 
5
原用地批文及附图
复印件
1
JPG格式
或关联
 
6
投资主管部门关于建设项目调整的批准文件(便函或计划书)
复印件
1
JPG格式
 
7
规划部门关于建设项目调整的批准文件或建设用地规划许可证
复印件
1
JPG格式
 
*8
国有建设用地使用权出让合同(原出让地块)
复印件
1
JPG格式
或关联
 
*9
房屋土地权属调查报告书(勘测定界)
复印件
1
JPG格式
 
*10
地籍图(仅调整建设单位的不提交)
原 件
4
 
 
*11
地价评估报告(含技术报告)(需补缴出让金的提交)
原 件
1
JPG格式
DOC格式
 
*12
经营性项目用地指标(扩大用地与原划拨用地调整为有偿使用的提交)
原 件
1
JPG格式
或关联
 
*13
建设项目用地预审(划拨用地项目调整用地面积、范围的提交)
原 件
1
JPG格式
或关联
 
*14
土地所在镇(开发区)征询意见回复(仅调整建设单位的不提交)
原 件
1
JPG格式
 
*15
与原土地使用权人的补偿协议或拆迁部门的意见(原件)(需有偿使用的项目提交)
原 件
1
JPG格式
 
*16
地块已发生预售或销售的,需提交房屋预购人或买受人同意调整的书面意见,或经业主大会通过同意调整用地范围、面积。*或由区人民政府出具已明确告知购房人并由土地所在区住房部门妥善处理后续事宜的函。
原 件
1
JPG格式
 
(三)申请文书
1、申请单位可通过局受理窗口或者局机关网站了解事项办理基本要求,并免费获取、下载《行政事务审批申请表》;
2、申请单位按要求准备有关材料,填写申请表并盖申请单位印章;
3、申请单位代理人应当在接到规土局通知后,自行到受理窗口领取;
4、申请单位代理人准备好单位介绍信。
八、办理期限
申请期限:(没有)内容。
受理期限:申请材料齐全并且符合法定形式的,当场受理;申请材料不齐全或者不符合法定形式的,当场一次告知申请单位需要补正的全部内容。
办理期限:20个工作日。
九、审批证件
(一)批准的
《关于批准 建设 工程调整用地范围的通知》、《上海市国有建设用地使用权出让合同》。
(二)不批准的
不予行政许可决定书。(包括项目名称、申请许可日期、不批准的理由)。
十、收费依据及标准
本行政审批事项不收费。
十一、申请人权利和义务
(一)申请人依法享有以下权利:
1.申请人有权要求我局公示法律、法规、规章规定的我局职权范围内有关行政审批的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和行政许可格式文书等,有权要求我局对公示内容予以说明、解释和提供准确、可靠的信息;
2.申请人向我局提出行政审批申请,符合法定条件、标准的,申请人有依法取得行政审批的平等权利;
3.在依法设定的行政审批事项和我局法定职权范围内,申请人有权向我局提出行政审批申请,并要求我局在法律、法规规定的期限内,依法定条件作出受理或者不受理的决定,同时出具加盖本局专用印章和注明日期的书面凭证;
4.申请人向我局提出行政审批申请,我局认为申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式时,申请人有权要求我局在提交申请材料的五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容;我局逾期不告知申请人需要补正的全部内容或者申请人按照我局告知的补正要求补正全部申请材料后我局仍不受理的,申请人有权要求我局依法改正;
5.我局如不能在法定或承诺的期限内作出行政审批决定的,申请人有权要求我局说明延长期限的理由并在法定的延长期限内作出决定;
6.对依法需要听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定、专家评审和公示的行政审批事项,申请人有权要求我局将所需时间书面告知申请人;
7.我局实施行政审批,向申请人提出购买指定商品、接受有偿服务等不正当要求,或者我局工作人员办理行政许可,向申请人索取财物或者谋取其他利益,申请人有权拒绝并依法提出投诉或者举报;
(二)申请人依法履行以下义务:
1.申请人向我局提出行政审批申请,应当按照该行政审批事项的法定条件和我局关于申请文本的规范性要求,如实向我局提交全部申请材料和反映真实情况,并对其申请材料实质内容的真实性负责;
2.申请人取得我局行政审批后,应当依法从事该行政审批事项的活动,履行法律、法规、规章和我局行政审批决定对申请人从事该行政许可事项的活动所规定的义务;
3.申请人取得我局行政审批后,需要对行政许可的内容进行变更的,应当向我局提出变更申请,经我局同意后方可作出变更;
4.我局对申请人取得我局行政审批后从事行政审批事项的活动依法进行监督检查时,申请人应当支持和配合,如实提供有关情况和材料;
十二、申请接收
(一)接受方式
(一)接受方式
上海市奉贤区规划和土地管理局行政许可办理窗口
奉贤区解放东路58号区投资管理服务中心(工商大楼)西裙楼二楼办事大厅38号窗口
(二)接受时间
接收时间:周一至周五8:30-17:00
十三、咨询途径
(一)窗口咨询
奉贤区解放东路58号区投资管理服务中心(工商大楼)西裙楼二楼办事大厅38号窗口
(二)电话咨询
局土地利用科:(021)57186531
局执法监督法规科(信访电话):(021)57180542
十四、投诉渠道
(一)窗口投诉
奉贤区解放东路58号区投资管理服务中心(工商大楼)西裙楼二楼办事大厅38号窗口
(二)电话投诉
局土地利用科:(021)57186531
局执法监督法规科(信访电话):(021)57180542
(三)网上投诉
http://www.fxghtd.gov.cn/fxgh/
(四)信函投诉
投诉受理部门:局执法监督法规科
通讯地址:上海市奉贤区南亭公路1号房地大厦
邮政编码:201499
十五、办理方式
(一)新办
1.受理程序:
窗口审核,核对送批资料是否齐全;不齐全的,不予受理;齐全的,点击“受理”;核对纸质的测绘报告与电子版测绘报告是否一致;不一致的不予受理;关联“建设项目用地审批系统”、“土地交易系统”、“测绘报告”;调整用地范围、面积的建设项目,土地所在区县人民政府征询意见回函应反映该地块是否存在行政或司法限制,存在的不予受理;土地所在区县人民政府征询意见回函应反映该地块是否已发生预售或销售,如发生的,需提交房屋预购人或买受人同意调整的书面意见,或经业主大会通过,未提交的不予受理;涉及补缴出让金的市批用地的建设项目,土地所在区县人民政府征询意见回函应反映地价水平;未反映的不予受理;录入数据;套打受理通知书;不予受理的,点击不予受理;套打不予受理通知书。
2.办理程序:
需调整建设单位的,审核是否取得规划与投资管理部门(发改委、外资委、经委)同意意见;未取得的,不予许可;需调整用地面积与范围、土地用途的,审核是否取得规划与投资管理部门(发改委、外资委、经委)的同意意见;未取得,走协作办理;出让土地需扩大用地的,是否符合扩大用地的标准(扩大的地块应为根据规划方案确定不能独立开发或经前置性审批条件明确不能独立开发的地块);原划拨用地扩大用地的,是否通过预审;未通过或不符合的,补预审或协作办理;划拨用地调整为有偿使用的,一般为在建或未建的建设项目(未确定作为闲置土地收回的),经批准调整用途或因政策变化需要办理有偿使用的(包含原统征住宅基地上经划地分建已确定建设单位的项目(住宅、配套公建)),经发展改革委、规划部门批准,并取得经营性项目用地计划指标后办理项目调整为有偿使用的补地价手续,须审核是否取得规划与计划管理部门批复同意,是否取得经营性项目用地计划指标,未取得的,不予许可。需收回土地使用权的,根据房屋土地权属调查报告与区县人民政府征询意见回复审查拟收回土地的原用地情况、取得方式;在拟订收到公告与收到通知时,根据原土地使用权人取得方式,确定收地公告期限为一个月或六个月;〔出让的(不含存量补地价等,具体见沪房地资法[2003]52号),需公告六个月〕;根据土地所在区县人民政府征询意见回复,审查拟收回土地的权属情况,核实是否存在房地产抵押(房地产抵押不影响土地使用权的收回,但收地通知应抄送房地产他项权人);需补缴出让金的,涉及补缴出让金的,审核地价的评估是否符合规定;评估地价不低于基准地价、工业用地最低价、原出让合同楼面价及区县人民政府回函说明的地价水平;低于的,不予许可;需补缴出让金的,确定出让金,原出让地块,出让金按调整后的用地条件与调整前的用地条件的地价差额缴纳;(调整后的地价低于调整前地价的,出让金不予不退还);划拨用地调整为有偿使用的,出让金按地价与划拨权益的差额确定;需要协作办理的;提出协作办理意见;相关业务处室提出协作办理意见返回许可处;数据录入;拟订调整用地范围、面积、土地用途、用地单位等的请示和调整的供地方案(送审稿)(仅调整建设单位的不需拟订供地方案);拟订用地调整批文;涉及需收回土地使用权的,拟订收地通知(地块内存在单位用地的,拟订收地通知)和收地公告;涉及补缴出让金的,属扩大用地与原划拨土地调整为有偿使用的,需拟订国有土地出让意向书送审签报及国有出让土地意向书送审稿,其余则拟订协议出让送审签报表及补充合同送审稿;报局领导审核;
国有建设用地使用权出让必须按照本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求。
需要协作办理的,提出协作办理意见,协办部门提出协作办理处置意见返回主办部门;不需协作办理的,许可部门直接办理,20个工作日完成。

十五、决定公开