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不动产统一登记知识问答


【信息时间: 2017/4/1   阅读次数: 【我要打印】【关闭】

 

第一部分 基本概念
 
一、不动产统一登记的依据是什么?
《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《上海市不动产登记技术规定(试行)》等国家及本市关于不动产登记的相关规定。
二、什么是不动产和不动产登记?
《不动产登记暂行条例》所指的不动产是土地、海域及房屋、林木等定着物。
《不动产登记暂行条例》所指的不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载到不动产登记簿上的行为。
三、不动产登记与房地产登记的关系?
本市不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海洋等多个部门的不动产登记职责整合由不动产登记部门承担,按照统一的依据,在统一的登记系统上办理各类不动产登记业务,核发统一的不动产权证书。
不动产登记实施后,原房地产登记调整为不动产登记,办理流程和要求基本不变。
四、实施不动产统一登记有何意义?
登记统一、保障权益、便民利民、规范高效。
五、哪些不动产权利可以登记?
1、集体土地所有权,2、房屋等建筑物、构筑物所有权,3、森林、林木所有权,4、耕地、林地、草地等土地承包经营权,5、建设用地使用权,6、宅基地使用权,7、海域使用权,8、地役权,9、抵押权,10、法律规定需要登记的其他不动产权利。
六、不动产登记有哪些类型?
不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、文件登记等。
七、本市不动产登记机构是哪个部门?
经上海市人民政府批准,上海市不动产登记局为本市不动产登记机构,是本市《不动产权证书》和《不动产登记证明》的核发机关。
市、区县不动产登记中心受市不动产登记局委托,具体办理本辖区范围内的不动产登记事务。
八、什么是不动产登记簿?
不动产登记簿是由不动产登记机构依法设立的,用于记载不动产自然状况、权属状况等事项的簿册,是物权归属和内容的根据。
不动产权属证书记载事项与不动产登记簿记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
本市不动产登记簿采用电子介质。
九、不动产登记簿记载的主要内容有哪些? 
1、不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
2、不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
3、涉及不动产权利限制、提示的事项;
4、其他相关事项。
十、本市不动产登记何时实施?
经上海市人民政府同意,自2016年6月12日起,本市在奉贤区率先实施不动产统一登记。本市其他区县择时实施不动产统一登记工作。期间,除奉贤区以外的区县房屋、土地登记部门,继续按照现有的工作模式,发放房地产权证书。
 
第二部分 不动产登记程序
 
一、申请不动产登记的程序是什么?
提出申请→受理登记→审核登簿→发放权证。
二、去哪里办理不动产登记?
不动产登记应到不动产所在地的区县不动产登记中心申请办理,原房地产登记受理窗口调整为不动产登记受理窗口,与房地产交易窗口同址办公。
三、申请不动产登记时需提交哪些材料?
1、登记申请书;
2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
3、相关的不动产权属来源证明、登记原因证明文件、不动产权属证书;
4、不动产界址、面积等材料;
5、与他人利害关系的说明材料;
6、法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。
具体申请材料可见《业务办理告知单》。
四、哪些不动产登记可以由当事人单方申请?
因买卖、设定抵押等申请不动产登记须由双方当事人或其代理人共同申请。
属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:
1、尚未登记的不动产首次申请登记的;
2、继承、接受遗赠取得不动产权利的;
3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;
5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;
6、申请更正登记或者异议登记的;
7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
五、不动产登记的委托申请有哪些要求?
当事人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、被代理人签字或者盖章的授权委托书及代理人的身份证明。
自然人处分不动产的,可提交经公证的授权委托书,授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到登记机构现场签订授权委托书;境外申请人处分不动产的,其授权委托书应当经公证、认证。
六、办理不动产登记需要多长时间?
本市不动产登记机构核发不动产权证书的,自受理申请之日起20日内办结;核发不动产登记证明的,自受理申请之日起7日内办结(异议登记为当天)。遇法定节假日顺延、公告日期不计算在内。符合规定的申请材料才能受理,需补齐文件的,补齐日为受理日。
七、哪些情形下,不动产登记机构不予登记?
1、非法占用土地、海域的;
2、属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的;
3、不能提供有效的不动产权属证明的;
4、不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的;
5、申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突的;
6、法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
八、提交虚假的申请材料会有什么后果?
当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
 
第三部分 权证与证明
 
一、不动产登记权证和不动产登记证明长啥样?
1、《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部监制,全国统一样式。
2、《不动产权证书》封面为红色,主要记载权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况等信息。
3、《不动产登记证明》为单页,主要记载证明权利或事项、权利人、义务人、坐落、不动产单元号以及权利其他状况等信息。
二、实施不动产统一登记后,原有房地产权证还有效吗? 
此前依法颁发的有效的房地产权证继续有效。按照不变不换的原则,权利不变动,证书不更换。 
三、哪些权利颁发不动产权证书?
集体土地所有权、建设用地使用权、国有农用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、海域使用权,以及房屋所有权和森林、林木所有权等不动产权利,颁发不动产权证书。
四、哪些权利颁发不动产登记证明?
抵押权、地役权、其他依法可以申请登记的不动产权利以及预告登记、异议登记、文件登记颁发不动产登记证明。
五、共有不动产可以分别持证吗?
共有不动产权利的,登记中心应当核发一本不动产权证书,共有人应当协商确定持证人;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权证书。共有人分别持证的,证书上“权利人”栏填写持证人,“权利其他状况”栏填写其余共有人。
申请换补发共有不动产权证书不改变其单独持证或分别持证的状态。
六、不动产权证书、不动产登记证明遗失或灭失了怎么办? 
不动产权利人可以向不动产所在地的登记中心申请补发,并提交相关资料,委托登记中心在不动产登记局门户网站上刊登遗失、灭失声明。自声明刊登之日起15日内无人提出异议、或异议不成立的,登记中心向不动产权利人补发不动产权证书或登记证明。
七、《不动产权证书》上记载的使用期限有什么含义?
《不动产权证书》上所载的使用期限是指国有建设用地使用权、海域使用权和土地经营承包权等的使用期限,不是指房屋所有权的期限,房屋所有权不存在使用期限问题。
八、《不动产权证书》可以加载密码吗?
《不动产权证书》默认不加载密码。权利人为自然人的,持证人如需要可申请加载密码。
九、不动产权证书加载密码有什么作用?
如果不动产权证加载过密码,不动产登记时,不动产权利人正确输入密码后方可受理,这样可以起到进一步保障不动产交易安全的作用。
十、《不动产权证书》加载密码收费吗?
《不动产权证书》加载密码不向权利人收取任何费用。
十一、《不动产权证书》密码忘记了,有什么补救措施吗?
加载密码后,不动产权利人应妥善保管密码。权利人因遗忘或泄露等原因要求密码挂失并补办的,可以向不动产登记中心提出书面申请,并提供身份证明(原件)和不动产权证书(原件)。不动产登记中心将在十五日(遇法定节假日顺延)内办结。届时权利人可以凭身份证明(原件)和《密码挂失补办回执》到不动产登记中心办理有关手续。
 
第四部分 其他
 
一、什么人可以查询不动产登记资料?
不动产登记资料包括不动产登记簿及原始资料。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询不动产登记簿记载的不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
二、如何查询不动产登记资料?
应当在不动产所在地的不动产登记中心查询不动产登记资料。
权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料:
1、查询申请书(说明查询目的、利害关系);
2、申请人的身份证明材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
在国家不动产登记资料查阅相关规定出台前,本市不动产登记资料查阅参照《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》相关规定执行。
在国家相关收费办法出台前,收费标准维持现状不变。
三、监护人能处理未成年人的不动产吗? 
监护人可以处理未成年人的不动产。但是,需要注意的是,监护人处分未成年人的不动产而申请登记的,需要提供监护人与未成年人的身份关系的证明,还要提供处分不动产行为是为未成年人利益的书面保证。 
四、如何办理不动产的继承?
考虑到不动产登记的便民利民,对不动产继承的转移登记中不再要求强制公证。在办理继承的转移登记过程中,既可以通过提交公证文书或生效法律文书申请办理,也可以提交相关享有继承权的证明文件申请办理。但为保障权利人的合法权益,未提交公证文书或生效的法律文书的申请人,应当根据登记机构出具的收件要求,提交相关文件;如申请人提交的相关文件不齐备的,仍应当提交公证文书。
继承权未经公证的转移登记需在发证前公告三个月。
五、不动产权证书上是夫妻俩的名字,如果想把自己子女的名字加上去,应当如何办理?
可至不动产所在地的不动产登记中心申请办理不动产买卖等转移登记。
六、不动产权证书上是夫妻俩和未成年子女的名字,如果想把未成年子女的名字去掉,应当如何办理?
可由该未成年子女的监护人至不动产所在地的不动产登记中心办理不动产买卖等转移登记。
七、不动产权证书上是配偶一方的名字,如果把配偶另一方的名字加上去(或者原本配偶双方的名字,现在想减去一方的名字、又或是想把一方的名字改为另一方的名字),应当如何办理?
可至不动产所在地的不动产登记中心申请办理配偶间变更登记。如原不动产有抵押贷款的,还应当先至贷款银行办理相关抵押变更手续。
八、不动产权证书上是儿子和公婆的名字,如果想把儿媳的名字加上去,公婆是否必须到场?
应当共同至不动产所在地的不动产登记中心申请办理
九、不动产权证书上是配偶一方的名字,如果房屋卖掉或抵押,配偶另一方是否需要到场签字?
不需要。只需要不动产权利人来申请办理即可。
十、房屋买卖过户,如果卖出方年纪大了(或因为其他原因)不能亲自到场,可以委托他人吗?
可以,但需办理委托公证。
十一、不动产权利人为外国国籍,不动产权证书上是否可记载外文名字?
不动产权证书记载的是权利人的中文名字(简体)。如果有需要,不动产权利人可在申请登记时一并提出将其外文名字记载于不动产权证书附记栏内。
十二、不动产权利人死亡的,其继承人是否可以直接将不动产出售?
不可以。应先办理不动产继承的转移登记后,再办理相关出售事宜。
十三、有违法搭建的房屋或者承重结构被损坏的房屋是否可以办理过户、抵押等登记?
不可以。应当先拆除违法建筑或修复房屋承重结构,由行政执法机构认定附有违法建筑或损坏房屋承重结构已完成整改,并在不动产登记簿做相关记载后,才可办理其他相关登记。
十四、申请人办理登记时,是否可以直接提交外国机构作出的证明文件(如公证文书、婚姻证明、出生证等)?
不可以。须经我国驻该国使(领)馆公证或认证,如当事人先向当地公证人申办公证的,该公证书须经该国外交部或其授权机构和我国驻该国使(领)馆认证。涉及外文内容的还须由有资质的翻译机构翻译成中文。
十五、申请人办理登记时,是否可以直接提交香港、澳门有关机构作出的公证文书?
在香港、澳门申办用于内地使用的公证文书应当由我国司法部委托的“中国委托公证人”办理。该公证文书须经中国法律服务(香港)、(澳门)有限公司加章确认。
十六、申请人办理登记时,是否可以直接提交台湾有关机构作出的公证文书?
不可以。台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书在本市使用,须经上海市公证协会核对并出具确认当事人持有的正本与海基会寄送的公证书副本核对一致的证明,方可予以认可或采信。
十七、一手商品住房登记时(未办理预购商品房预告登记)需要提供哪些资料?
1、申请书(原件);2、身份证明(复印件);3、《上海市商品房出售合同》(原件)或《上海市商品房预售合同》及房屋交接书(原件);4、《上海市购房业主商品住宅维修基金缴款凭证》(原件);5、地籍图(原件二份);6、房屋平面图(原件二份);7、契税完税证明(原件)。其中地籍图和房屋平面图由登记中心代为配制。
十八、一手商品住房登记时(已办理预购商品房预告登记)需要提供哪些资料?
1、申请书(原件);2、身份证明(复印件);3、预购商品房预告登记的登记证明(原件);4、《上海市购房业主商品住宅维修基金缴款凭证》(原件);5、房屋交接书(原件);6、地籍图(原件二份);7、房屋平面图(原件二份);8、契税完税证明(原件)。其中地籍图和房屋平面图由登记中心代为配制。
十九、二手商品住房登记时需要提供哪些资料?
1、申请书(原件);2、身份证明(复印件);3、不动产权证书(原件);4、《上海市房地产买卖合同》(原件);5、地籍图(原件二份);6、房屋平面图(原件二份);7、契税完税证明(原件)。其中地籍图和房屋平面图由登记中心代为配制。
二十、过户登记申请被受理后,双方当事人协商不准备继续办理下去了,是否可以撤回申请?
在不动产登记中心未将申请登记事项记载、公示于不动产登记簿前,全体申请人可以共同向不动产登记中心申请办理撤回申请。
二十一、房屋买卖双方合同履行过程中产生了纠纷,买方是否可以申请异议登记?
不可以就合同纠纷申请异议登记。异议登记是根据《上海市不动产登记技术规定(试行)》第13.2节的规定,不动产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的权利人等事项记载有错误,不动产登记簿记载的权利人不同意更正,且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明不动产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的,可以持证明不动产登记簿记载的权利人等事项可能存在错误、申请人对该不动产可能拥有物权的有关文件申请办理。
二十二、办理不动产抵押注销需要多久?
自不动产登记中心受理之日起七日(遇法定节假日顺延)。
二十三、不动产抵押注销需要提供什么资料?
1、申请书(原件);2、身份证明(复印件);3、不动产登记证明(原件);4、证明不动产抵押权终止的文件(原件)。
二十四、私人借贷办理的抵押,现在借款已经还清,办理抵押权注销是否需要双方到场?
抵押权注销登记由抵押权人申请即可。
二十五、如何申请房屋租赁合同登记备案?
应当由房屋租赁合同双方当事人共同向房屋所在地的不动产登记中心申请,并提交身份证明(复印件)、不动产权证书等权属证明或者租用公房凭证(原件)、房屋租赁合同(原件)等材料。其中涉及居住房屋租赁合同备案的,应当根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条的规定,在租赁合同订立后三十日内,租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案,但通过房地产经纪机构订立租赁合同的,由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。
二十六、如何办理注销房屋租赁合同登记备案?
房屋租赁合同登记备案的申请人可以共同申请注销房屋租赁合同登记备案。房屋租赁合同约定租赁终止期限的,期限届满后房屋租赁合同一方当事人可以单方申请注销房屋租赁合同备案。
二十七、不动产登记实施后,宅基地可以登记吗?
    宅基地使用权的登记属于不动产统一登记的范畴。根据《上海市房地产登记条例》第二条第二款规定,农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。随着《不动产登记暂行条例》的施行,本市宅基地使用权登记将按市政府的统一部署择时实施。